Minden amit az oroszok ingatlanvásárlásáról tudni kell

Minden amit az oroszok ingatlanvásárlásáról tudni kell

782
0
SHARE

Miért és kik vásárolnak Magyarországon? Milyen ingatlanokat keresnek? Mennyire ismerik a helyi viszonyokat? mit csináljunk ha külföldinek akarunk eladni?

A nemrég megjelent hivatalos adatok szerint a külföldiek magyarországi ingatlanvásárlásainak országrangsorában a kínaiak mögött Oroszország és Ukrajna állnak. A számokból az is kiderül, már minden negyedik külföldi vevő a volt Szovjetunió területéről érkezik. Ennek okairól és a posztszovjet régióból jövők vásárlási szokásairól beszélgetünk a téma egyik szakértőjével, Terjék Gabriellával, a Duna House ingatlanértékesítőjével.

Sose maradjon le a legizgalmasabb hírekről

A statisztika csak azokat mutatja akik hivatalosa ezen országokhoz sorolhatók, sok térségbeli azonban harmadik országok okmányaival rendelkezik vagy éppen az évek alatt magyar állampolgárrá vált. Így ténylegesen a posztszovjet kolónia magyarországi jelenléte és aktivitása még ennél is nagyobb lehet. Miért érdeklődnek a magyarországi ingatlanok iránt?
Nemzetközi összevetésben is látszik a magyarországi lakásárak emelkedése. Az Eurostat használt és az új lakások árának alakulását összevontan mutató indexe szerint 2014 elejétől a magyarországi lakásárak nagyobb ütemben drágulnak, mint az uniós árak. Az új lakások piacán várható élénkülés a külföldi beruházók számára is vonzóvá teheti a magyarországi ingatlanpiacot.

A következő időszakban is számolni kell a külföldiekkel a magyarországi lakáspiacon. Ebben szerepet játszik, hogy az átlagos nyugati árszintekhez képest még mindig vonzóak a magyarországi lakásárak.

Ha a posztszovjet régióból érkezőket motiváló ingatlanvásárlási célokat megértjük, akkor átlátjuk a piac teljes spektrumát, a vásárlási motivációkat, szokásokat, elképzeléseket és a vásárlói viselkedést is, hiszen a célok határozzák meg a vásárlandó ingatlanok típusát valamint hatással vannak a vásárláshoz megkeresett csatorna kiválasztására is.

Beszéljünk először a saját célú vásárlásról. Aki itt él és ingatlant vesz, az érthető. Ugyanakkor az is tapasztalható, hogy munkavállalási, vállalkozási céllal folyamatosan érkeznek a kinti régióból Magyarországra, mint ahogy egyre többen tanulnak magyar egyetemeken, főiskolákon. Ha jól gondoljuk, ők azok akik saját maguknak vásárolnak, mi jellemzi az igényeiket, elvárásaikat?
Az oroszoknál az elmúlt években felhalmozódott vagyon egyre többjüket inspirált arra, hogy elinduljanak külföldre ingatlanvásárlási céllal. Ebben a folyamatban az alapvető motiváció az életszínvonaluk emelése, a külföldön tapasztalt elit körökhöz való tartozás elérése.

A budapesti lakáspiac továbbra is vonzó a külföldiek számára, mert európai szinten még relatív olcsónak számít, ezért befektetési szempontból kedvező terep akár hosszabb, akár rövidebb távú kiadásra vásárolják az adott ingatlant. A külföldiek egy része azért vesz lakást, mert Magyarországra költözik, de az albérletpiac keresleti oldalán is szerepet kapnak. A magasabb beosztású vezetők egy része bérelt lakásban él. Ráadásul az elmúlt években egyre több külföldi hallgató érkezik a magyar főiskolákra és egyetemekre – a diákok általában fél-egy évet töltenek az országban, ezalatt pedig fizetőképes bérlőként jelennek meg a hazai lakáspiacon.

Az eladó ingatlanok közül az 50 millió forintnál olcsóbbakat keresik leginkább, a kiadó lakásokért pedig havonta átlagosan akár 250 ezer forintot is fizetnének a külföldi bérlők. Az elsősorban tanulmányi céllal ideérkező diákok ingatlanszerzési célja (bérlés) során fontos szempont a tanintézményhez való közelség.

Nehéz megsaccolni, hogy ehhez képest mekkora lehet a befektetési célból vásárlók köre. Miért éri meg Magyarországon vásárolni? Illetve mi jellemzi a kinti vásárlókat: csak az áremelkedésre játszanak vagy inkább az aktív bérbeadásban látják a bevételt?
A befektetési céllal érkező vásárlók száma nagyjából megegyezik az előbb taglalt saját célra vásárlók számával nagyságrendileg. A megtakarítások befektetése a hozamok növelése, a folyamatos jövedelemszerzés mellett történik ( ingatlan bérbe adása). Fő szempont ilyenkor a megfelelő ország kiválasztása (pl. ahol nagy az igény a bérbeadandó ingatlanokra), és nálunk jelenleg nagy a kereslet a bérbeadandó ingatlanok piacán, azaz megéri kiadási céllal ingatlant vásárolni.  Vagy ha a vásárlással az ingatlan újraértékesítése kapcsán kiegészítő jövedelem szerzése a cél, akkor fontos a helyi ingatlanpiaci jellemzők és az árak növekedési dinamikájának tanulmányozása, azaz elsődleges cél a vásárlás során a magas likviditás elérése az újraeladhatóság, azaz a másodlagos ingatlanpiaci aktivitási tapasztalatok megszerzése kapcsán. Ebben a folyamatban elsősorban az ingatlan olcsósága a meghatározó tényező, hiszen a felújítással vagy az idő által generált értéknövekedésből elérhető legmagasabb bevétel a cél. A fő tájékozódási pontok  az ilyen tranzakciók lebonyolítása előtt az országon belül a legkeresettebb helyeken megvásárlandó ingatlanok megtalálása, az likvid, értékálló ingatlanok felkutatása, az ingatlanpiaci szezonalitás feltérképezése, a külföldi ingatlantulajdonosokat érintő adókörnyezet megismerése.

Adódik egy harmadik réteg, aki adózási, vagyonmentési célból vásárol. Mennyire találkoznak ilyen érdeklődőkkel?Igen, vannak-voltak olyan vásárlóink is már a közelmúltban, akik vásárlása elsősorban megtakarításaik rubel zónából történő kivonását szolgálta (portfólió diverzifikálás). Ilyenkor a döntésnél a fókuszba  az idegen valuta stabilitása, átválthatósága, konverziós aránya kerül a rubelhez képest és fontos szempont az ingatlan likviditása is.

De szolgálhat az ingatlan mint eszköz valaminek a megszerzéséhez vagy eléréséhez is: pl. állampolgárság vagy tartózkodási engedély. Ilyenkor fő szempont a cél elérését meghatározó jogi szabályozás megfelelősége, az élhető jogi környezet, az ingatlan kiválasztása ennek a célnak rendelődik alá.

És ne felejtsük el, hogy az orosz és posztszovjet térségben élőkre jellemző még egy hetedik vásárlási cél: a pihenés, üdülés céljából történő vásárlás. Ilyenkor fő szempont a kiválasztás során a klíma, komfort, a kényelmes környezet, nyugalom (gyógywellness), a befektetési és gazdasági célok ilyenkor hátrasorolódnak.

Mi jellemzi a kintről érkező vásárlókat: mennyire tájékozottak az itteni piaci viszonyokról, jogi szabályozásról?
Egyértelműen az abszolút tájékozottság minden témában. Alapos előzetes információszerzés után vállalkoznak bármilyen tranzakció lebonyolítására, kihasználva az internet és a szakosodott cégek nyújtotta szakmai támogatást. De igénylik a személyes kapcsolatokat, szívesen veszik a megbízható, profi segítséget. Előszeretettel tájékozódnak ismerősök által, nagy az esélye az ajánlásnak. a velük való munka során kiemelt szerepe van a szakmaiságnak, a magas szinten nyújtott szolgáltatás elengedhetetlen. Szeretik a személyes kapcsolatot a célország szolgáltatásainak igénybevétele során, fontos, hogy egy koordinációs ügyintézői kézben fusson össze minden szál az értékesítési folyamatban.

Reklámtábla Hévízen

Többektől is hallani azt a véleményt (beleértve ingatlanosokat), hogy oroszoknak, ukránoknak csak az Andrássyn és Hévízen lehet ingatlant eladni. Ugyanakkor a statisztika ezt igen csak  megcáfolja. Mi a személyes tapasztalat ezen a téren, merre keresnek ingatlanokat?
A különböző vásárlási céllal érkezők igényeit különböző földrajzi elhelyezkedésű ingatlanokkal lehet lefedni. A Budapest belvárosában található lakások mellett népszerűek még a Balaton-parti településeken, valamint a gazdaságilag fejlettebb nagyvárosokban, Győrben, Kecskeméten és Debrecenben lévő lakóingatlanok. A legpreferáltabb földrajzi területek Magyarországon: Budapest (Belváros, 13. kerület nagyon jön föl, Budai régió), Szentendre, Dunántúl (nyugati határszél, Balaton, Hévíz), Győr, Székesfehérvár, Debrecen és környéke (Hajdúszoboszló) stb……

Sok eladó bízik abban, hogy külföldinek tudja eladni ingatlanát, elsősorban mert azt gondolja, így magasabb árat kaphat. Ez mennyire van így, illetve mit tanácsol mindazoknak akik kifejezetten külföldinek akarnak eladni?Elsősorban azt tanácsolom, hogy keressen meg minket. Ennek nagyon egyszerű oka van: nálunk van ugyanis a  koncentrált piaci információ, és ebből mindkét oldal csak profitálhat! Mint már azt említettem, a posztszovjet régióból érkezők adekvát, pontos és mindenre kiterjedő nemzetközi  információval ellátva érkeznek hozzánk. Piaci áron tudnak és hajlandók vásárolni kizárólag! Azonban többségük tőkeerős vásárlónak számít, akik könnyebben kifizetik még az utóbbi években megemelkedett árakat is, abban az esetben, ha hosszú távon  a megtérülést biztosítottnak látják.

Itt vagyunk Budapest egy frekventált, külföldiek részéről közkedvelt övezetében az Istenhegyi úton. Mi jellemzi az itteni kínálatot, illetve mivel plusz szolgáltatásokkal várják az érdeklődőket?
Cégünk, a Ha-Ga Ing Kft., Istenhegyi úti Ingatlaniroda immár 10 éve működő budai ügynökségként aktív szereplője a budai ingatlanrégiónak. Tevékenységünk ugyanakkor nem korlátozódik kizárólag a budai kerületekre, mivel számos belvárosi ingatlan értékesítésével, és bérbeadásával is büszkélkedhetünk. Kínálatunkban egyaránt megtalálhatók prémium kategóriás luxusingatlanok,  értékes lakások, családi házak valamint befektetők figyelmébe ajánlott építési telkek is. Irodánk néhány éve ingatlanprojektekben való aktív értékesítői részvétellel bővítette profilját, mely területet nagy tapasztalattal és szakmai gyakorlattal rendelkező külön munkatárs gondoz.

A 12. kerület kiváló földrajzi, kulturális, oktatási, egészségügyi, közlekedési  szempontból az egyik legmagasabb színvonalú életminőséget biztosító városrész lévén az utóbbi évtizedek folyamán  méltán vált közkedvelt célpontjává mind a hazai lakosság, mind a Budapesten letelepedni vágyó külföldi népesség számára, valamint a diplomáciai testületek kiemelt lakókörnyezete is egyben. Ezen réteg kiszolgálását biztosítja a számos idegen nyelvű és kéttannyelvű iskola és óvoda (angol, német, osztrák, japán…), kényelmes bevásárló központ,  az intim környezetben épített  nagyértékű luxus ingatlanok, korszerű egészségügyi szolgáltatások, magánklinikák, hivatalok, bankok és a fejlett infrastruktúra.

Tevékenységünk az ingatlanértékesítésen túl lefedi a vásárlási folyamat egészét, kiegészülve pénzügyi (banki és biztosítási) és  jogi segítségnyújtással is.

Az idei évtől új lehetőség, hogy kiterjedt banki kapcsolataink révén már oroszországi munkahellyel és lakóhellyel rendelkező ügyfelek részére nyújtott lakáscélú hitel igénylése is lehetővé vált, így az ingatlanvásárláshoz nem elegendő készpénzzel rendelkező ügyfeleink álmai is valóra válhatnak!

Terjék Gabriella
Duna House
+36 70 313 9399

 

NO COMMENTS